新聞摘要
- 瑞普萊坊發(fā)布【全球住宅買家趨勢調(diào)查】，25％有購屋計畫、64％看漲房價、加價意願大增3倍，房價欲小不易，機能小宅、酒店式公寓未來看好。
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】全球疫情趨緩，商業(yè)活動逐漸回到正軌，但2020年全球為了紓困大撒幣、降息的後座力仍強，再加上斷鏈、通膨、復甦，三位一體的擠壓，熱錢無處可逃，全面轉進實體資產(chǎn)，創(chuàng)造出前所未見的榮景。國際獨立不動產(chǎn)顧問公司萊坊(Knight Frank)繼2020年中之後，發(fā)布第二次的「全球買家調(diào)查」(Global Buyer Survey)，針對全球上千組住宅潛在買家的購屋趨勢及偏好進行研究。調(diào)查顯示，買方在「購屋意願」、「價格走勢」、「加價幅度」方面，都跟2020年疫情最嚴重的第二季有截然不同的樂觀積極看法，另外對於機能型產(chǎn)品的接受度也提高，未來將形成疫後住宅產(chǎn)品轉向的關鍵。
瑞普萊坊市場研究部總監(jiān)黃舒衛(wèi)進行兩次調(diào)查的比較研究分析表示，疫情提高「購屋意願」，2020年第三季有20％的受訪者有購屋、搬家計畫，而一年後則有19％的已經(jīng)搬遷，北美洲、澳洲甚至高達25％，而2021年更是有25％計畫購屋、搬家，可見全球消費者購屋置產(chǎn)的意願在疫後持續(xù)增溫。
「價格預期」方面，2020年有56％的受訪者認為未來一年房價會跌，25％認為持平，只有19％認為會漲。但2021年則有64％認為會漲，表示樂觀看待房價的人數(shù)至少增加兩倍，相對來看，認為會跌的只剩13％，多空看法落差極大，帶動全球房市牛氣沖天。
「購屋預算」方面，由於2020年是空頭佔上風、看跌得多，因此願意加價的只有寥寥7％，而縮減預算的有47％，想拿大刀砍價10％以上的更有31％。然而恐慌過後，2021年願意加價的暴增到28％，整整增加3倍。增強的購屋意願、樂觀的價格預期、積極的加價策略成為2021年全球房市的基調(diào)，難怪被形容為一場「搶房比賽」(Race For Space)。
「購屋動機」方面，主要還是回應疫情對家庭居住品質(zhì)的要求，因此最多的受訪者仍為追求更大的室外空間而搬，佔約22％，其次是19％傾向更大的室內(nèi)空間，4成以上、兩大動機主要都離不開「避免群聚、社區(qū)感染或在家工作的機會增加」等空間面積的需求。另外，第三個動機則是想「移居其他城市」以達到工作、居住、財務、消費支出的平衡。
說到「移居其他城市」議題，在美國多與企業(yè)遷移有關，誠如特斯拉及惠普在2020年年底開始就因不同州的不動產(chǎn)稅率及物價而陸續(xù)將總部遷至德州，不少員工也隨著公司的腳步紛紛落腳到新的稅費天堂。
黃舒衛(wèi)表示，結合以上三個購屋動機，這波全球房市熱多集中在郊區(qū)或是二線城市，而臺灣在護國神山的科技產(chǎn)業(yè)聚落投資發(fā)酵之餘，南二都的房價越漲越兇，也與全球趨勢一致。尤其根據(jù)2021年9月內(nèi)政部戶籍統(tǒng)計，臺北市家戶數(shù)30年來首度少掉3,673戶，但其他五都卻繼續(xù)呈現(xiàn)增加趨勢，其中桃園市、新北市、臺中市都新增超過一萬戶。瑞普萊坊市場研究部亦進一步分析臺北市政府民政局資料，發(fā)現(xiàn)在臺北市的「出走潮」趨勢中，遷出率依序為大安、信義、松山、中山、中正等蛋黃區(qū)；反觀唯二有增加趨勢的則是相對蛋白的大同及內(nèi)湖。
產(chǎn)品類型方面，46％的消費者選擇獨棟住宅，42％的選擇水岸住宅，34％選擇鄉(xiāng)村或郊區(qū)住宅，跟2020年的差異都不大，唯一有明顯不同是2021年有19％的選擇為了周間工作而準備的套房產(chǎn)品。黃舒衛(wèi)分析，適應未來遠距工作、微型創(chuàng)業(yè)等需求，此類結合工作需求的功能性住宅需求還會持續(xù)增加。而且臺灣少子化、高齡化、住宅商品化、新屋重建等多元需求的升級，也會刺激建商提供更多機能小宅的消費選擇。
最後，萊坊從2019年開始調(diào)查以飯店式管理的品牌住宅售價會比一般住宅加值25％到35％，但疫後買方對於休閒設施、服務管理、環(huán)境衛(wèi)生、空間安全、較高的租金報酬率都有期待，因此願意加價39％的預算購置品牌公寓。黃舒衛(wèi)表示，全臺從北到南已有不少品牌建商標榜飯店式管理，預期在豪宅、地上權住宅的全面性導入之後，臺灣未來不但會出現(xiàn)更多的品牌住宅，還會因為這波防疫旅館的普及而衍生強大的酒店式公寓及高端物管商機，帶動租賃市場同步升級。
其中臺北有西華富邦、文華苑、琢豐、鐫萃等案件；新北則有馥華艾美一案；而臺中有勤美之森及雙橡園系列代表；至於高雄地區(qū)還有和陸寓邸及遠雄THE ONE等指標案，就連最近臺南都有清景麟巴克禮PARK 2等新案搶攻酒店式管理市場，顯示品牌住宅的潛力正在默默發(fā)酵，連中南部都一片火紅。
黃舒衛(wèi)分析，2021年房市交易將創(chuàng)八年新高，而住宅開工量也會連兩年創(chuàng)1994年以來新高，雖說首購、換屋需求比例高，但買屋抗通膨的避險以及加碼搶進低基期區(qū)賺價差的數(shù)量其實也不少，未來短則一年，長則三年，勢必面對資金潮消退後的價量調(diào)整。建議買方進場仍要以自住需求為標準，同時兼顧產(chǎn)品及價格風險，才能真正達到「存房」的效果。
圖一、2020-2021市場受訪者對房市價格預期比例對照圖
瑞普萊坊市場研究部總監(jiān)黃舒衛(wèi)進行兩次調(diào)查的比較研究分析表示，疫情提高「購屋意願」，2020年第三季有20％的受訪者有購屋、搬家計畫，而一年後則有19％的已經(jīng)搬遷，北美洲、澳洲甚至高達25％，而2021年更是有25％計畫購屋、搬家，可見全球消費者購屋置產(chǎn)的意願在疫後持續(xù)增溫。
「價格預期」方面，2020年有56％的受訪者認為未來一年房價會跌，25％認為持平，只有19％認為會漲。但2021年則有64％認為會漲，表示樂觀看待房價的人數(shù)至少增加兩倍，相對來看，認為會跌的只剩13％，多空看法落差極大，帶動全球房市牛氣沖天。
「購屋預算」方面，由於2020年是空頭佔上風、看跌得多，因此願意加價的只有寥寥7％，而縮減預算的有47％，想拿大刀砍價10％以上的更有31％。然而恐慌過後，2021年願意加價的暴增到28％，整整增加3倍。增強的購屋意願、樂觀的價格預期、積極的加價策略成為2021年全球房市的基調(diào)，難怪被形容為一場「搶房比賽」(Race For Space)。
「購屋動機」方面，主要還是回應疫情對家庭居住品質(zhì)的要求，因此最多的受訪者仍為追求更大的室外空間而搬，佔約22％，其次是19％傾向更大的室內(nèi)空間，4成以上、兩大動機主要都離不開「避免群聚、社區(qū)感染或在家工作的機會增加」等空間面積的需求。另外，第三個動機則是想「移居其他城市」以達到工作、居住、財務、消費支出的平衡。
圖二、2020-2021市場受訪者購屋預算調(diào)幅對照圖
說到「移居其他城市」議題，在美國多與企業(yè)遷移有關，誠如特斯拉及惠普在2020年年底開始就因不同州的不動產(chǎn)稅率及物價而陸續(xù)將總部遷至德州，不少員工也隨著公司的腳步紛紛落腳到新的稅費天堂。
黃舒衛(wèi)表示，結合以上三個購屋動機，這波全球房市熱多集中在郊區(qū)或是二線城市，而臺灣在護國神山的科技產(chǎn)業(yè)聚落投資發(fā)酵之餘，南二都的房價越漲越兇，也與全球趨勢一致。尤其根據(jù)2021年9月內(nèi)政部戶籍統(tǒng)計，臺北市家戶數(shù)30年來首度少掉3,673戶，但其他五都卻繼續(xù)呈現(xiàn)增加趨勢，其中桃園市、新北市、臺中市都新增超過一萬戶。瑞普萊坊市場研究部亦進一步分析臺北市政府民政局資料，發(fā)現(xiàn)在臺北市的「出走潮」趨勢中，遷出率依序為大安、信義、松山、中山、中正等蛋黃區(qū)；反觀唯二有增加趨勢的則是相對蛋白的大同及內(nèi)湖。
圖三、2021購屋者購屋動機排行表
產(chǎn)品類型方面，46％的消費者選擇獨棟住宅，42％的選擇水岸住宅，34％選擇鄉(xiāng)村或郊區(qū)住宅，跟2020年的差異都不大，唯一有明顯不同是2021年有19％的選擇為了周間工作而準備的套房產(chǎn)品。黃舒衛(wèi)分析，適應未來遠距工作、微型創(chuàng)業(yè)等需求，此類結合工作需求的功能性住宅需求還會持續(xù)增加。而且臺灣少子化、高齡化、住宅商品化、新屋重建等多元需求的升級，也會刺激建商提供更多機能小宅的消費選擇。
最後，萊坊從2019年開始調(diào)查以飯店式管理的品牌住宅售價會比一般住宅加值25％到35％，但疫後買方對於休閒設施、服務管理、環(huán)境衛(wèi)生、空間安全、較高的租金報酬率都有期待，因此願意加價39％的預算購置品牌公寓。黃舒衛(wèi)表示，全臺從北到南已有不少品牌建商標榜飯店式管理，預期在豪宅、地上權住宅的全面性導入之後，臺灣未來不但會出現(xiàn)更多的品牌住宅，還會因為這波防疫旅館的普及而衍生強大的酒店式公寓及高端物管商機，帶動租賃市場同步升級。
圖四、2020.9-2021.9 臺北市各行政區(qū)戶數(shù)年增趨勢 (QoQ)
其中臺北有西華富邦、文華苑、琢豐、鐫萃等案件；新北則有馥華艾美一案；而臺中有勤美之森及雙橡園系列代表；至於高雄地區(qū)還有和陸寓邸及遠雄THE ONE等指標案，就連最近臺南都有清景麟巴克禮PARK 2等新案搶攻酒店式管理市場，顯示品牌住宅的潛力正在默默發(fā)酵，連中南部都一片火紅。
黃舒衛(wèi)分析，2021年房市交易將創(chuàng)八年新高，而住宅開工量也會連兩年創(chuàng)1994年以來新高，雖說首購、換屋需求比例高，但買屋抗通膨的避險以及加碼搶進低基期區(qū)賺價差的數(shù)量其實也不少，未來短則一年，長則三年，勢必面對資金潮消退後的價量調(diào)整。建議買方進場仍要以自住需求為標準，同時兼顧產(chǎn)品及價格風險，才能真正達到「存房」的效果。
圖五、2020-2021受訪者購置房屋類型偏好
